前房地产业者谈推高大陆房价的背后黑手

中共国家统计局6月16日（周四）公布5月70个大、中城市房市价格统计，在经济放缓加剧的房地产危机背景下，中国的“新房”价格出现了自2015年11月以来首次下降。在深圳金融与房地产业界工作13年半的大陆新移民赖小兵认为，这些年来推高大陆房价的幕后黑手其实正是中共政府，大陆新房价下跌是一个重要的信号。

地产业最大成本是土地
赖小兵在深圳曾任某房地产公司运营总监，他表示网路上声讨炒高大陆房价幕后黑手的对象不外乎是房地产开发商、中介、炒房客，或是戏称的“丈母娘”，因为俗话说：“搞定丈母娘，先得有套房。”在大陆，要成婚就得考虑买房。然而房地产开发过程中，最大的成本是土地，其次才是银行贷款、建安和税务、销售成本，所以抨击房地产开发商或炒房客，都是拍苍蝇，没有打老虎。

赖小兵说：“房地产商开发一个项目平均利润最多不超过20%，行业龙头企业万科专案平均利润，也就是10%左右。”那这么高的房价，钱到底被谁赚走了呢？

上海案例
赖小兵从2020年上海官方资料观察，2020年上海土地拍卖成交住宅、商办各类土地373宗，总成交金额近3000亿（人民币，下同）。其中新天地老牌豪宅“露香园”二期地块终于在11月27日正式挂牌：地块起拍总价176亿，位列上海土拍史第四高。

该单位起始楼面价8.96万元/㎡，创下上海历年出让地块的楼面价新高。扣除保障房之后，住宅楼板价更是高达约9.7万元/㎡。但赖小兵分析，楼面价差不多9万元，加上银行开发利息，建安、销售成本卖10万左右，开发商其实没有多少利润。

赖小兵表示，大部分购屋者都会选择银行贷款，目前各银行的贷款利率差不多是5%，若向银行贷款7成，按照100平方米来计算，至少得贷款700万，一年利息35万，平均每月还利息3万左右。他说：“别忘了，这里大家要搞清楚，中共现有体制所有人是没有土地的，都是使用权。”人们买房，除了承担高房价、高利息，还不能拥有土地。

得利者：政府与贪官
赖小兵说：“要开发必须找政府拍，开放地产和买房几乎都要向银行贷款，银行也是国有的。”所以，大陆高房价真正的得利者，当然是中共政府──另外还有一些隐藏贪腐黑幕。

2014年10月，深圳市原政法委书记蒋尊玉因涉及与地产商的权钱交易、深圳大运会工程贪腐和向上级官员输送利益，而遭调查逮捕。赖小兵认为，其中可能还会牵出比其职位更高的中共官员，这些人才是推高大陆房价真正的黑手，从中牟利之巨让人咋舌。

2015年2月，蒋尊玉为家人先后购买42套房产遭曝光，蒋尊玉名下拥有股票和存款等资产逾2亿元，资产来源不明。赖小兵说：“全国各地像蒋尊玉这类腐败案件比比皆是。”

中国全国房地产的总市值，泽平宏观《中国住房存量报告：2021》测算的数据为62.6万亿美元（约423万亿人民币），但赖小兵说：“现在全国房地产的总市值超过1000万亿。”这么多钱到底去了哪里呢？他认为购屋的土地成本、贷款开发、贷款购屋、各类税务、各类贪腐，所有的资金都流入了中共体制内部，中共当局掏空了大陆2代人、3代人的钱包。

赖小兵认为房价增值主要源于政府的土地出让金，这笔经费正是地方公务员福利、当地市政建设的基金，所以节节高升的中国房地产业，与大陆政府官员的推波助澜有关。

房价为何现跌势
赖小兵曾像许多大陆民众一般，默默忍受高昂的房价，相信政府发展与媒体报导“经济情势一片大好”。但随着网络翻墙与多次海外旅游，他逐渐意识到许多过往不曾思考的面向。

中共官员从基层到中央，层层助长的房价近日出现跌势，赖小兵认为这是业者的无奈之举。据其所知，疫情期间许多房地产开发商资金枯竭，急需要低价售屋获得现金流；而且市场上还有很多二手房，经过疫情危机，这些房屋拥有者都需要资金来填充自己的损失。所以换句话说，大陆房价跌势其实就是房地产开发商极需套现造成，也凸显了推高房价的黑手已无法再掌握市场行情的征兆。